Qual o valor do ITBI? Guia direto e atualizado

Visao Geral

Comprar um imóvel exige planejamento financeiro além do preço anunciado. Escritura, registro, certidões, eventuais taxas bancárias e tributos entram na conta final. Entre esses custos, um dos mais importantes é o ITBI, sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Na prática, entender qual o valor do ITBI é essencial porque esse imposto costuma representar uma despesa relevante no momento da compra. Em muitos municípios, a alíquota fica entre 2% e 5% sobre a base de cálculo definida pela legislação local. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota padrão é de 3%, conforme as regras divulgadas pela própria Prefeitura de São Paulo sobre ITBI.

O ITBI é um tributo municipal. Isso significa que cada prefeitura estabelece suas próprias regras, alíquotas, prazos, procedimentos de emissão da guia e eventuais hipóteses de isenção ou redução. Por isso, não existe um único valor nacional para o ITBI. O cálculo depende, principalmente, de dois fatores: a base de cálculo do imóvel e a alíquota cobrada pelo município.

De forma simples, a fórmula geral é:

ITBI = base de cálculo × alíquota do município

Exemplo: se a base de cálculo do imóvel for R$ 500.000 e a alíquota municipal for 3%, o ITBI será de R$ 15.000.

Apesar da fórmula parecer simples, há detalhes importantes. A maior discussão está em saber qual valor deve ser usado como base de cálculo: o preço declarado na compra e venda, o valor venal, o valor de referência da prefeitura ou o valor de mercado. Esse ponto foi objeto de relevante decisão do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, que influenciou diretamente a forma como o imposto deve ser apurado.

Este guia explica, de maneira direta e atualizada, como calcular o ITBI, quem paga, quando deve ser pago, quais são as principais alíquotas, o que muda em imóvel financiado e como agir se a prefeitura cobrar um valor acima do esperado.

Na Pratica

O ITBI é cobrado quando ocorre a transmissão onerosa de um imóvel ou de direitos reais sobre ele. Em outras palavras, ele incide principalmente nas operações de compra e venda de imóveis, mas também pode aparecer em situações como permuta, dação em pagamento, arrematação, adjudicação e cessão onerosa de direitos, conforme a legislação de cada município.

A palavra “onerosa” é importante. Ela indica que há pagamento, contraprestação ou vantagem econômica na transferência. Por isso, transmissões por doação ou herança não pagam ITBI. Nesses casos, o imposto normalmente aplicável é o ITCMD, que é estadual, e não municipal.

O ITBI tem função prática decisiva: sem o pagamento do imposto, em regra, o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome no cartório de registro de imóveis. O pagamento é uma das etapas necessárias para formalizar a transferência da propriedade. Como explica a ANOREG Brasil em seu conteúdo sobre ITBI, esse tributo faz parte dos custos obrigatórios da aquisição imobiliária.

Como calcular o valor do ITBI

A conta básica do ITBI é direta:

Base de cálculo × alíquota = valor do ITBI

Suponha que um imóvel seja vendido por R$ 400.000 e o município cobre alíquota de 3%. Se a base de cálculo aceita for o preço da transação, o imposto será:

R$ 400.000 × 3% = R$ 12.000

Agora imagine que a prefeitura considere uma base de cálculo de R$ 450.000. Nesse caso:

R$ 450.000 × 3% = R$ 13.500

A diferença de R$ 1.500 surge apenas pela mudança da base de cálculo. Por isso, saber qual valor será usado pela prefeitura é tão importante quanto saber a alíquota.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Durante muito tempo, diversos municípios usaram valores de referência próprios para cobrar o imposto, muitas vezes superiores ao preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor.

Essa prática gerou debates judiciais. No julgamento do Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Além disso, o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade. Isso significa que a prefeitura não pode simplesmente impor, de forma automática e unilateral, um valor de referência como piso obrigatório para cobrança do imposto.

Se o município entender que houve subavaliação do imóvel, ele pode contestar o valor declarado. Porém, deve fazer isso por meio de processo administrativo próprio, garantindo ao contribuinte o direito de apresentar defesa e documentos. Esse entendimento é comentado por especialistas em direito tributário, como no material do IBIJUS sobre a base de cálculo do ITBI.

Outro ponto relevante é que o ITBI não deve ser automaticamente vinculado ao valor usado para fins de IPTU. O IPTU e o ITBI são tributos diferentes, com fatos geradores distintos e critérios próprios de apuração. O IPTU incide sobre a propriedade do imóvel ao longo do tempo. O ITBI incide sobre a transmissão onerosa da propriedade ou de direitos imobiliários.

Qual é a alíquota do ITBI?

A alíquota varia conforme o município. Em muitas cidades brasileiras, ela fica entre 2% e 3%, mas pode chegar a patamares próximos de 5%, dependendo da legislação local.

Em São Paulo, a alíquota padrão é de 3% para grande parte das transmissões. No entanto, há regra diferenciada para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, o SFH. Nesses casos, pode haver aplicação de alíquota reduzida de 0,5% sobre a parte financiada, respeitados os limites legais, e alíquota de 3% sobre o valor excedente.

Esse tratamento é relevante porque pode reduzir o custo final para compradores que utilizam financiamento habitacional em determinadas condições. Ainda assim, o cálculo deve ser feito com atenção, pois a regra envolve limites, faixas e critérios definidos pelo município.

Quem paga o ITBI?

Na prática de mercado, o ITBI costuma ser pago pelo comprador do imóvel. Isso ocorre porque é o comprador quem tem interesse direto no registro da propriedade em seu nome. Sem o imposto quitado, a transferência não se completa no cartório.

No entanto, comprador e vendedor podem negociar uma regra diferente no contrato. Nada impede, por exemplo, que as partes combinem que o vendedor arcará com o imposto ou que o custo será dividido. Mesmo assim, perante a prefeitura, é necessário verificar quem aparece como responsável tributário conforme a legislação local.

Por segurança, essa definição deve constar expressamente no compromisso de compra e venda ou na escritura. Quanto mais claro o contrato, menor o risco de conflito no momento de pagar a guia.

Quando o ITBI deve ser pago?

O pagamento normalmente ocorre antes da lavratura da escritura pública ou antes do registro do título no cartório de imóveis. O procedimento exato muda conforme o município.

Em geral, o comprador acessa o sistema da prefeitura, informa os dados da transação, emite a guia de ITBI e realiza o pagamento. Depois, apresenta o comprovante ao cartório para dar continuidade ao registro.

Se o pagamento atrasar, podem incidir multa, juros e correção. Em alguns casos, o débito pode ser inscrito em dívida ativa municipal. Isso encarece a operação e pode dificultar a regularização do imóvel.

ITBI em imóvel financiado

No imóvel financiado, o ITBI também é devido. A diferença é que alguns municípios oferecem cálculo específico para operações enquadradas no Sistema Financeiro de Habitação.

Em São Paulo, por exemplo, há regra com alíquota reduzida sobre parte financiada dentro de determinados limites, conforme orientações da Secretaria Municipal da Fazenda. A parcela que excede os limites ou que não se enquadra na regra reduzida pode ser tributada pela alíquota cheia.

É importante observar que financiamento bancário fora das condições previstas em lei, consórcio, permuta, arrematação e outras modalidades podem seguir regra diferente. Por isso, antes de fechar a compra, o ideal é simular o imposto diretamente no sistema da prefeitura ou consultar um profissional especializado.

Isenção, imunidade e não incidência

Nem toda transferência de imóvel gera ITBI. Há situações em que o imposto não incide, é imune ou pode ser isento, conforme a Constituição Federal, o Código Tributário Nacional e a legislação municipal.

Doação e herança, por exemplo, não são fatos geradores de ITBI. Nesses casos, o tributo normalmente aplicável é o ITCMD. Já determinadas integralizações de capital social com imóveis podem ter imunidade, desde que atendidos os requisitos legais e sem atividade imobiliária preponderante, conforme análise específica.

Também existem isenções municipais. Em São Paulo, uma hipótese informada pela prefeitura envolve a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação, vinculado à COHAB, conforme regras específicas.

Outro caso recente de política municipal ocorreu em Capão da Canoa, no Rio Grande do Sul. A prefeitura sancionou em setembro de 2025 uma lei que reduziu temporariamente o ITBI para 1% até 31 de março de 2026 para regularização de imóveis transacionados até 31 de dezembro de 2020 e ainda não formalizados por escritura. Segundo a Prefeitura de Capão da Canoa, a medida buscou incentivar a regularização imobiliária e organizar a arrecadação.

Lista: principais pontos para calcular o ITBI corretamente

Antes de comprar um imóvel, verifique os seguintes itens:

Alíquota do município: consulte a prefeitura onde o imóvel está localizado.
Valor da transação: confirme o preço efetivo negociado entre comprador e vendedor.
Base de cálculo utilizada: observe se a prefeitura está considerando valor declarado, valor de mercado ou outro critério.
Regras para financiamento: verifique se há alíquota reduzida para operações pelo SFH.
Possíveis isenções: confira se a compra se enquadra em algum benefício municipal.
Prazo de pagamento: evite multa, juros e atraso no registro.
Documentação exigida: reúna contrato, dados do imóvel, matrícula, documentos pessoais e informações da operação.
Possibilidade de contestação: se a base cobrada estiver acima do valor real de mercado, avalie pedido de revisão administrativa.
Responsável pelo pagamento: defina no contrato se o ITBI será pago pelo comprador, vendedor ou dividido.
Custo total da compra: inclua ITBI, escritura, registro, taxas bancárias e eventuais honorários no orçamento.

Tabela comparativa de dados relevantes sobre ITBI

Situação	Regra geral	Observação prática
Compra e venda à vista	Incide ITBI	Alíquota municipal sobre a base de cálculo
Compra financiada	Incide ITBI	Pode haver regra reduzida para SFH em alguns municípios
São Paulo, regra padrão	3%	Aplicável à maioria das transmissões onerosas
São Paulo, SFH	0,5% sobre parte financiada dentro dos limites e 3% sobre excedente	Depende das condições legais e do valor financiado
Doação de imóvel	Não incide ITBI	Em geral, incide ITCMD estadual
Herança	Não incide ITBI	Em geral, incide ITCMD estadual
Base de cálculo	Valor de mercado do imóvel transmitido	Valor declarado tem presunção de veracidade, conforme entendimento do STJ
Atraso no pagamento	Pode gerar multa e juros	Também pode impedir o registro do imóvel
Contestação do valor	Possível administrativamente ou judicialmente	Útil quando a prefeitura usa valor acima do preço real
Capão da Canoa/RS	Redução temporária para 1% até 31/03/2026	Medida voltada à regularização de imóveis antigos

Exemplos práticos de cálculo do ITBI

Para visualizar melhor, considere três cenários.

Exemplo 1: imóvel à vista com alíquota de 3%

Um apartamento foi vendido por R$ 600.000. O município cobra ITBI de 3%.

R$ 600.000 × 3% = R$ 18.000

Nesse caso, o comprador deve reservar R$ 18.000 apenas para o imposto, além dos custos de cartório e registro.

Exemplo 2: imóvel com base maior que o preço declarado

Um imóvel foi negociado por R$ 400.000, mas a prefeitura apura base de R$ 450.000. A alíquota é de 3%.

R$ 450.000 × 3% = R$ 13.500

Se o contribuinte considerar que a base está acima do valor real de mercado, pode solicitar revisão, apresentando contrato, avaliação, anúncios comparáveis, laudo ou outros documentos.

Exemplo 3: município com alíquota de 2%

Um terreno foi comprado por R$ 300.000 em uma cidade cuja alíquota de ITBI é 2%.

R$ 300.000 × 2% = R$ 6.000

A diferença de alíquota municipal reduz significativamente o custo em comparação com cidades que cobram 3% ou mais.

Respostas Rapidas

Qual o valor do ITBI?

O valor do ITBI depende da base de cálculo do imóvel e da alíquota cobrada pelo município. A fórmula geral é: base de cálculo multiplicada pela alíquota. Se um imóvel tem base de R$ 500.000 e a alíquota municipal é de 3%, o ITBI será de R$ 15.000.

Qual é a alíquota média do ITBI no Brasil?

A alíquota varia conforme a cidade. Em geral, muitos municípios cobram entre 2% e 3%, mas há localidades em que o percentual pode chegar a aproximadamente 5%, conforme a legislação municipal. Por isso, a consulta deve ser feita sempre na prefeitura onde o imóvel está localizado.

Quem deve pagar o ITBI, comprador ou vendedor?

Na prática do mercado imobiliário, o comprador normalmente paga o ITBI, pois ele precisa quitar o imposto para registrar o imóvel em seu nome. No entanto, as partes podem negociar outra forma de pagamento no contrato, como divisão do custo ou pagamento pelo vendedor.

O ITBI é calculado sobre o valor de venda ou sobre o valor venal?

O ITBI deve ser calculado sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Segundo entendimento consolidado pelo STJ no Tema 1.113, o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, e a prefeitura não pode impor automaticamente um valor de referência unilateral como base mínima. Se houver suspeita de subavaliação, o município deve instaurar procedimento administrativo próprio.

É possível contestar o valor do ITBI cobrado pela prefeitura?

Sim. Se o contribuinte discordar da base de cálculo usada pela prefeitura, pode solicitar revisão administrativa, avaliação especial ou, em alguns casos, discutir a cobrança judicialmente. É recomendável reunir contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, avaliação de mercado, anúncios de imóveis semelhantes e outros documentos que demonstrem o valor real da transação.

Sem pagar o ITBI é possível registrar o imóvel?

Em regra, não. O comprovante de pagamento do ITBI costuma ser exigido para a lavratura da escritura ou para o registro do título no cartório de imóveis. Sem o pagamento, a transferência da propriedade para o nome do comprador pode ficar bloqueada.

Imóvel financiado paga ITBI?

Sim. Imóvel financiado também paga ITBI. Porém, alguns municípios aplicam regras diferenciadas para financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação, com alíquota reduzida sobre parte do valor financiado e alíquota integral sobre o excedente. As condições variam conforme a legislação local.

Herança e doação pagam ITBI?

Não. Herança e doação não são transmissões onerosas e, portanto, não pagam ITBI. Nesses casos, normalmente incide o ITCMD, que é um imposto estadual. A alíquota e as regras do ITCMD dependem do estado onde ocorre a transmissão.

O valor do IPTU define o valor do ITBI?

Não necessariamente. O ITBI e o IPTU são tributos diferentes. O IPTU incide sobre a propriedade do imóvel, enquanto o ITBI incide sobre a transmissão onerosa. O valor venal usado no IPTU não deve ser adotado automaticamente como base de cálculo do ITBI.

Quando devo pagar o ITBI?

O pagamento geralmente deve ser feito antes da escritura pública ou antes do registro do imóvel em cartório. O prazo exato depende do município. O atraso pode gerar multa, juros e dificultar a conclusão da transferência da propriedade.

Conclusoes Importantes

O valor do ITBI não é fixo em todo o Brasil. Ele depende da legislação do município, da alíquota aplicável, da base de cálculo e das características da operação imobiliária. A fórmula é simples, mas os detalhes fazem diferença: base de cálculo × alíquota municipal.

Na maioria das compras, o comprador deve se preparar para pagar entre 2% e 3% do valor do imóvel, embora alguns municípios possam cobrar percentuais maiores. Em São Paulo, a alíquota padrão é de 3%, com regras específicas para financiamentos pelo SFH.

O ponto mais sensível é a base de cálculo. O entendimento do STJ fortaleceu a posição do contribuinte ao reconhecer que o valor declarado na transação tem presunção de veracidade e que o município não pode impor automaticamente um valor de referência unilateral. Se a prefeitura discordar, deve abrir procedimento administrativo e permitir defesa.

Para evitar surpresas, o ideal é calcular o ITBI antes de assinar o contrato definitivo, consultar a prefeitura, verificar possíveis isenções e reservar recursos para escritura, registro e demais despesas. Em uma compra imobiliária, planejamento tributário não é detalhe: é parte essencial para fechar o negócio com segurança.